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2016年

房地产信托投资基金

2019-03-09 07:24 国尚新闻网 点击次数 :

从不同角度看,对 REITs 有多种不同的分类方法,常见的分类方法有以下几种:

1、根据组织形式,REITs 可分为公司型以及契约型两种。

公司型 REITs 以《发展

1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品,为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托,10天内2.3亿元额度全部售出,反应空前热烈。然而,市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上,纯房地产项目的信托产品很少。

2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元,而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善,资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立,使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异,运营模式较单一,规模较小,利率缺少弹性,期限较短,流动性较差。

国内目前有57家信托基金,其中约20家投资于房地产,或采取借贷形式,或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金,在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义,都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。

2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域,用于房地产开发的银行信贷逐年上升,根据中国人民银行统计,1997年以来,房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售"定金和预收款"、开发企业自筹资金以及银行贷款,分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上,考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入,按首付30%计算,自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款;此外,"定金和预收款"中也有30%的资金来自银行贷款。

3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措,旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲,如果仅单纯地"节流"而不注意"开源"的话,则不利于房地产市场的持续健康发展。因此,无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发,还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发,房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。

4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础,还没有一个真正房地产投资信托基金法出现,对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制,致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段,缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法,促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。

意义

房地产投资信托(REITs)最早的定义为"有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织"。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别:REITs通常可以获得一定的税收优惠,但需要满足一定的设立条件等。

从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。

REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托,是基于房地产行业细分的科学规律,随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作,随着政府执政能力逐渐加强,房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益,并能有效的实现整个房地产行业的规范,所以,强烈建议尽快在我国立法支持并推广。

另外,从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者,极少有进行开发性投资的REITs存在。因此,REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

投资

REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外,REITs与股票、债券市场的相关性较低,在投资组合中配置一部分不动产基金,可优化投资组合,有效分散单一投资证券市场的风险。国内投资者可以通过参与境内基金公司发行的专注于房地产投资的QDII基金,间接投资海外的房地产项目。

从国内实战经验看,以不低于60%的资产投资美国上市交易REITs的鹏华美国房地产基金已首战告捷。Wind数据显示,截至2012年7月31日,该基金自2011年11月成立以来净值增长率已达4.7%,一季度在同类QDII产品平均跌幅4.71%的背景下,鹏华房地产基金逆市收获1.75%,在55只QDII产品中高居榜首,成为同期少数能够赚钱的QDII基金之一。

由于国内房地产政策收紧,投资者面临很大的困难,如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外,前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房的活动,有很多有能力的投资者已经去海外进行置业,但作为普通投资者去海外置业有很大的困难,另外很重要一点是国外物业的税务成本比较高,流动性比较大,风险比较集中,我们觉得在这种情况下,通过PE的渠道投资海外房地产,使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。REITS就是资产证券化的方式,可以享受一些优惠政策,需要存在一些义务,最大的好处就在于企业本身面。

美国REITS的条件,首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产,跟一些信托不太一样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上,REITS的股份,由于是一种公募的结构,股份必须被广泛持有,前五位的持有者不能超过50%的股份,这是美国非常流行的的模式,REITS的下属,物业的所有人可以把物业贡献出来,是LP的权益,把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享受到REITS地下所有物业收益情况。

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